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    地产行业,赚钱能力最强的是融创、碧桂园!为啥呢?

  • 时间:2019-11-23 08:51 编辑:凌峰 来源:明源地产研究院
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  • 摘要:过去几年,整个房地产行业将财务杠杆、经营杠杆、表外杠杆都用到了极致。高周转下,地产人工作没有白天和黑夜,取消午休,取消周末在不少房企出现…… 去杠杆的大势下,为了不让运营效率下降,有的房企城市总甚至带头搞起了16小时工

    过去几年,整个房地产行业将财务杠杆、经营杠杆、表外杠杆都用到了极致。高周转下,地产人工作没有白天和黑夜,取消午休,取消周末在不少房企出现……

     

    去杠杆的大势下,为了不让运营效率下降,有的房企城市总甚至带头搞起了16小时工作制,有的杠杆不能加了,能加的似乎都到了极限了,效率还有提升空间吗?

     

    旭辉董事长林中的答案是,有!

    其在“2019年中国房地产总裁峰会”上的演讲中表示,未来的地产一定会进入一个内生型的增长模式……因此,经营效率就成了当务之急,经营效率一定会影响到企业的增长。我们内部做了一个分析,虽然现在很多房企经营杠杆用得很高,但其实我们还有很多的空间,在过去的基础上,经营的效率,特别是资金的效率提高30%还是能做得到的,现在我们这个行业还是太粗放。

     

    30%的提升空间,绝对不是一个小数。特别是整个行业越来越走向精细化,胜负可能就在分毫之间。效率提高一个点和降低一个点,可能就是生死之间的区别了。

     

    下面,明源君首先剖析当前整体的经营效率,存在的问题,然后再给出一些可以提升的方法。

     

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    不同的评价体系之下

    结果大不相同

    大房企的稳健性更好

     

    此前,有位老总分析2017年房企年报时,计算发现,中海的人均产值接近2500万,大约是第二名的3倍,简直逆天。

     

    该老总认为,如果全行业都能达到中海的人均产值水平,那么全行业的用工数只要现在的1/8就够了,其他的人得各回各家各找各妈。即便全行业只达到中海地产人均产值的一半,依然有3/4的从业人员要重新找工作。

     

    人均产值是衡量企业经营效率的一个指标,不过该老总忽略了一点,即其他房企的员工总数都包括了庞大的物业人员,而中海物业早在2015年就上市,独立成一块。

     

    那么,如何来衡量企业的经营效率?

     

    通常来说,对企业经营能力分析的主要指标是企业营运资产的效率与效益。

    其中,企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度,企业营运资产的效益通常是指企业的产出量与资产占用量之间的比率。

     

    以总资产周转率为例,其是营业收入与平均资产总额的比值,反映了企业全部资产的管理质量和运营效率,一般情况下,该数值越高,表明企业总资产周转速度越快,资产利用效率越高。

     

    乐居财经发布的《2019上半年中国上市房企营运双子榜TOP100》显示,百强房企平均总资产周转率为0.1 较去年同期百强房企平均总资产周转率0.093增长约7.5%

     

    然而,总资产及营收TOP4却拖了后腿,今年上半年,其平均总资产周转率为0.1275,较去年同期均值0.135下滑约5.6%

     

    相反,规模略小一些的房企,由于本身资产相对较少,轻装上阵,总资产的周转率反而非常快。比如融信中国、越秀地产今年上半年的总资产周转率分别为0.13、0.12,较去年同期增长约62.5%和71.4%!建发股份更是以0.53的总资产周转率,位居榜单首位!

     

    总体来看,以总资产周转率作为衡量房企经营能力的指标,我们通常印象中的标杆房企鲜有出现在榜单前列的。这似乎有点不对劲。

     

    事实也是如此,现实中,衡量房企经营效率的维度,却远不止上述提到的这么简单。衡量的维度不同,结果会有很大的差异。

     

    和讯房产通过在ROE、营业收入增速、扣非净利润增速、市值这4个指标排名计分,加总后得到这个公司的综合得分,再根据综合得分进行排名。发布了《2018年上市房企经营能力榜单TOP50》,结果又完全是另外一番景象。

     

    榜单显示,龙头房企经营能力爆棚。2018年业绩会上宣传“交出了有史以来最优年报”的融创位列第一,宇宙最大房企碧桂园位列第二。

    除此之外,恒大、万科、龙湖、华夏幸福等均位列前10

     

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    2018年上市房企经营能力排行榜

     

    这得益于这些房企的营业收入增速和扣非净利润增速两个指标的大幅增长。这也是为什么过去几年,这么多房企即便牺牲利润也要拼命冲规模的原因,因为到了一定规模之后,企业的赚钱能力也会大幅增强。呈现出大象起舞的特点。

     

    而出色的赚钱能力,会推动公司市值的提升,对公司融资等带来巨大便利,这在资本与房地产行业联系越来越紧密的当下显得尤为重要,最终的结果就是强者恒强。

     

    不同的评价体系之间,是否存在冲突?从表面看来看似乎是这样的。然而,如果深入来看的话,其又存在共通之处。

     

    以总资产周转速度看,绿地控股、龙光地产和世茂房地产,这些千亿或准千亿房企,同样进入了前10

     

    ROE、营业收入增速、扣非净利润增速、市值来看,龙光地产、时代地产和中交地产也进入了前10位。

     

    从四个分指标看,这三家企业有一个共同特点:ROE均在30%左右,远高于一些大型房企,中交35.4%ROE单项指标甚至是TOP50的最高分。此外,在营收增速达到40%55%的基础上,时代地产和中交地产的扣非净利润达到了70%,后者远远高于前者增速。这说明,部分中小型房企在发展中,更加注重经营效率和发展质量。

     

    与此同时,部分销售规模位于TOP10的房企,近年来由于醉心于冲规模,忽视经营质量和运营效率,导致盈利稳定性较差。

     

    过去,单项冠军就可以活下去,甚至活得不错。可是,未来,房企经营要追求的目标一定会是“既要…又要…还要”,需要的是综合能力,需要像走钢丝一样平衡好。

     

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    不同规模的房企

    资源和诉求各不相同

    应采取不同策略提升

     

    以前,依靠高杠杆和毛利的驱动,一些房企某些时段的净利润增速甚至高于营收增速,但如今这都受到了挑战:

    首先,房地产过去的高速发展,占用大量金融资源,目前整个行业杠杆率还是比较高。降杠杆、去负债是大势所趋,也是中国未来几年在供给侧改革中很重要的在房地产行业的落地。

     

    未来已经很难靠举债和加杠杆获得增长。

     

    其次,受调控限价的影响,毛利总体处于下滑态势,净利润增速远低于营收增速的现象已经出现。

    如此情况下,如何为此ROE的高增长?这十分考验房企的精细化运营能力和经营效率的提升。总的来书,可以在三个方面着力,净利润率、资产周转率、杠杆。不过,对不同的房企侧重点又有不同。

     

    对大型房企来说,需要降低杠杆,提高净利润率,同时维持中速的资产周转率。

     

    近两年,业内流传一个说法“千亿是生存线,三千亿是发展线”,虽然并无严格的论证,但是大体与现实相衬。达到千亿规模的房企,不能说没有了倒下的危险,但是概率已经大大降低,生存已经没有太大的问题。继续加杠杆搏命的必要性大大降低。

     

    因为,体量大,并不意味着抗风险的能力同等增大,如果重心不稳,反而更容易受到外界影响。这两年,少量千亿房企就因为误判形势,制定高目标,然后拼命加杠杆,最后出现了现金流面临断裂的危机。因此,大房企需要适度降低杠杆,在净利润率和资产周转速度上面下功夫。

     

    如上所述,大房企由于有资产体量大的“包袱”(大房企的存货普遍较高,比如,积极“囤货”之后,万科上半年存货接近8000亿元,同比增长约24%;绿地、保利上半年存货均超5000亿元,同比增幅在10%左右),总资产周转速度普遍较中小房企慢,特别近几年来,无论是出于国家租售并举的政策,还是基于企业自身经营稳健性、利润来源多元化的考虑,或者只是为了拿地,或多或少都开始涉足自持物业经营,这会进一步降低总资产的周转速度。

     

    然而,数据也显示,即便如此,依然还有提升的空间。比如某TOP20房企,最近几年埋头冲规模,导致ROE较低,扣非净利润增速也远远低于营收增速。


    目前,该公司已经注意到了这个问题,其董事长表示,在学碧桂园的一些做法,并专门设立了运营中心充当组织协调的角色,缩短项目从拿地到销售的周期,提高资产周转速度和经营效率。

     

    自持经营会拖慢资产周转效率,但如果平衡好,其可以提高净利润率。比如,很多港资房企都采取租售并举的经营模式,货如轮转的“售”和细水长流的“租”并不矛盾。何况,大型房企在品牌溢价上可施展的空间也很大。

     

    中海近年来也在住宅开发之外涉足其他的领域,其负债率长期处于低水平,但并不妨碍它长期占据利润之王的宝座。


    明源君有次问中海一个高管,为什么你们经营效率那么高,是因为融资成本低吗,但似乎又不全是这样,因为扣除这部分因素,很多房企还是比不上中海。该老总笑着说,因为我们给供应商付款很快,从不拖欠,而且给的都是现金……明源君听出了这句话背后的深意。这是后续大型房企需要做的。

     

    对中型房企来说,可以保持适度高杠杆,维持高速资产周转率,适中净利润率。

     

    中型房企和小型房企,谁最危险?如果从破产倒闭或被兼并收购数量的绝对数上来看,无疑是小房企最危险。可是,小房企本来数量就多,这么算并不科学。如果从相对数来看,中型房企是最危险的。因为这类房企的规模决定了其布局普遍还不错,手里有不少优质的土储资源,是头部房企眼里的肥肉。

     

    由于资产体量相对较小,中型房企的总资产周转速度可以很快。那些速度较慢的中型房企主要源于体系还不够完善。

     

    比如,明源君在调研走访中发现,不少中型房企已经做了几十年了,但是对自身的产品体系都没有一个完整的梳理,更别说是标准化了。部分房企推动了产品的标准化,但如果只有产品标准化,其实难以形成合力。只有在项目开发实践中,以产品标准化为蓝本,配置标准的团队,再辅以精细化的流程体系作为保障,才能在不同城市的连锁、复制开发,真正实现企业“高效运营+利润倍增”的目标。这一点,很多中型房企还有很大提升空间。

     

    以流程标准化为例,明源君走访的百强里面的某中型房企,此前信息化水平水平极低,领导审批都是线下进行,普遍在两周左右,某次一个重大的收并购案,到老板那里,流程走了一个月,最后错失了这一收并购机会。之后该公司痛定思痛,砸重金进行信息化水平的建设和提高,目前审批时间已经缩短到了2天左右,效率大幅提升。

     

    对小型房企来说,要么跟大房企合作,要么走差异化路线,提高自身净利润率。

     

    小房企的数量最庞大,破产倒闭的绝对数也最多,但如果从占比来看,其实还好。当然,行业格局在变,小房企必须要调整思路,才能生存下去。

     

    该怎么办?

    前不久,金科股份总裁喻林强在“2019年中国房地产总裁峰会演讲中引用了一个哲学家的话来形容:一个人就像一块砖,砌在大礼堂的墙里是谁也动不了的;但是丢在路上,挡住别人走路的一定会被人一脚踢开。

     

    什么意思?就是小房企要跟大房企合作,优势互补。

     

    先说一个现象。

    临近年末,跳槽的房企高管们比往年多了不少。有几位房企高管,最近两三年时间就跳了四五次。明源君注意到,呆的时间较短的,通常是中小房企。

     

    对此,有不少业内人士评价道:小企业做不到是有原因的,老板的视野、格局、气魄,企业的人才储备、文化等,都非一个空降高管,甚至合伙人可以随意改变。

     

    过去受制于各种原因没有做大的小房企,在行业格局越来越固化的当下,已经没有做大的机会了。

     

    合作是一条道路。另一条道路是走差异化,做小而美。小房企很难借到便宜的钱,高杠杆就像新手高空走钢丝,很危险;拼周转率,人才队伍,体系建设比不上中大型房企,没有太大的优势。何况已经没有做大的机会,倒是可以稍微放慢一点速度,做一些产异化的产品。


    此前,某小房企一二股东告诉明源君,他们在银行借不到钱,只能民间亲友之间借贷,利率高达20%,但他们在某景区精心打磨产品(该老总此前是某百强房企高管),还是受到市场的追捧,最后算下来净利润率达到了26%。只不过该项目所在地过于显眼,项目的成功引发了大型房企的觊觎,旁边的地块被拿走,公司不得不到别的地方物色合适地块。

     

    小结

     

    天下武功唯快不破,效率的提升可以带来意想不到的革命。但是,前提是要保证不翻车,因为这个时代,一旦你翻车,就很难再重新上路。


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