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    万科最新合院别墅曝光,这才是真正的创新!竞品只怕是追不上了

  • 时间:2019-11-26 08:50 编辑:天风 来源:明源地产研究院
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  • 摘要:买别墅的客户,到底想要什么?明源君认为,比刚需高一个档次的改善产品,已经满足了客户所有功能性的基本需求。而作为改善产品的再升级,别墅客群的诉求更加全面、更加深入。对于别墅开发商来说,其关键的任务,就是在升级改善产品已有的

    买别墅的客户,到底想要什么?

    明源君认为,比刚需高一个档次的改善产品,已经满足了客户所有功能性的基本需求。而作为改善产品的再升级,别墅客群的诉求更加全面、更加深入。

    对于别墅开发商来说,其关键的任务,就是在升级改善产品已有的各种功能的基础上,针对项目所在区域客户的特点,调研出他们的核心诉求、并满足这些核心诉求!

    针对北京市场,万科通过大量的走访、观摩、学习、调研,发现市场上特别稀缺,而置换客户又迫切需要的核心诉求集中在以下4个方面:

     

    对周边环境的诉求:周边要有美丽、开阔的公共区域,最好是“桃花源”。

    之前家在都市中心的客户,往往觉得周边都是水泥森林,太拥挤;而家在郊区的客户,又觉得周边太杂乱

    对室内环境的诉求:室内光线、通风要好。天气好的时候,能与自然亲密接触。

    北方的老房子,窗户一般较小,而室内光线、通风不好,往往又会带来心情、健康等问题。


    对个人活动空间的诉求:雾霾天、寒冷的日子,一家人在室内要能各得其乐。

    北方很多日子不宜室外活动。而之前的大平层乃至老别墅,室内大厅往往只有一个,用来会客,就不能用于亲子、健身了。对越来越追求生活品质,个性被充分挖掘的置换客户来说,一家人很难各得其乐互不干扰……

    对房屋总价的诉求:虽然是第一居所,但总价也不能太高。

    置换类客户,是卖掉之前的房子换房,但又不想背太多贷款,他们能承受的总价有限。统计发现,在京郊1500万是一道坎。

     

    在明源君看来,在北京近郊,一个项目要想同时满足上面4类核心诉求,其实难度很大。比如,要做大而美的公区,或者多个大厅,总价就会提高;平日和自然亲密接触,天气不好又要保持室内小环境,似乎也是矛盾的……而北京万科,却想要打造一个同时满足上述所有核心诉求的“别墅上车盘”……


    最终,北京万科通过创新,解决了上述所有问题!明源君下面就以“观承.大家”别墅项目为例,来说说问题是如何解决的……



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    义务改造周边环境

    多方共赢,小区业主得最大好处

     

    所有的别墅客户,都想拥有美丽、开阔、桃花源般的公共活动区域。可在寸土寸金的一线城市,公区越大,每家的公摊也就越大,总价就越高,会让很多准客户难以承受。而且,项目内的空间,始终是有限的,要达到理想中的效果,非常困难。

     

    面对这样的矛盾,万科“观承.大家”项目的解决方法是另辟蹊径:

    郊区的人流量始终是有限的,不会有很多人专程来这些并非著名景点的区域活动。


    小区周边的各种市政设施、公园、荒地、河流等等,虽然不在项目红线内,并非小区业主独享,但如果加以改造升级,在多方共赢的同时,小区业主将是最大的受益者。

     

    拿地之初,观承项目地块及周边的环境,大致方位如下图所示,其中比较重要的资源,是方氏渠、温榆河、湿地,和项目中间的一块代征绿地:


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    上图中的“方氏渠”,古代其实叫“方世渠”。《顺义县志》记载:直隶总督、水利专家方观承开挖汇入温榆河的支流渠,缓解水患,乾隆大喜,赐此河名“方世渠 ”。这段历史,也就成为“观承.大家”项目名的来源。

     

    在“改造周边环境,多方共赢,让小区业主最大受益者”的思想指导下,万科对“观承.大家”周边环境进行了3大改造:

     

    1、把方氏渠的一段改造得更整齐了,并在河边添加了很多儿童活动设施。


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    2、在通往小区的市政路两边种满了笔直的法桐,让这条路变成了一条充满仪式感的“法桐归家大道”。


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    3、把项目地块边的那块代征绿地,做成了一个充满诗意的公园“鹿鸣公园”。

     

    鹿鸣公园总体的平面图如下图所示,整个公园的定位就是“桃源”。


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    公园入口是两块巨石,接着是一条两边都是巨石的小径,曲径通幽,让人充满期待。


    而进去之后,又是一番天地,充满江南园林的意境。


    公园里,不管白天夜里,都不乏可以独自静坐,也可以会友高歌的地方。



    这处远离城区的公园,虽然不在项目红线内,却和法桐大道、方氏渠、湿地等一起,成为了“观承.大家”业主们的“桃花源”。

     

    买房客人来访的路线,和业主们以后归家的路线,其节奏如下图所示,充满仪式感。


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    打破室内外界限,建筑与环境融为一体

    彻底解决采光通风问题

     

    如何才能彻底解决采光、通风的问题,和自然亲密接触?“观承.大家”给出的方案是“室内外一体化”。这是什么意思呢?明源君下面慢慢来说。

     

    首先,作为一个合院产品,一楼的客厅和院子之间,在需要的时候,是可以没有界限的。从客厅里看餐厅和院子,如下图所示:


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    从院子看客厅、餐厅,则是下面这样的。


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    你可能会说,这样好是好,可是天气很冷的时候、雾霾天,客厅里不就没法呆了吗?

    别急,其实客厅和院子之间,是有门的,只不过这个门是可以180度乃至270度打开的,如下图所示:

     


    你可能注意到了,在门打开的时候,厅和院之间完全没有障碍,既没有门槛,也没有柱子。要实现这种效果,需要2项关键技术。


     首先,门下的滑轨看上去几乎不存在,是因为它做了下面这样的专门设计。这样一来客厅与合院完全齐平,不但美观,也让孩子和老人在这个空间活动时,更加安全,不会被绊倒。


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    其次,这样大的客厅、餐厅,上面还有2楼、3楼,门又是大面积可开合的,一般在下图中画“红叉”处肯定会有一根柱子,可本项目里却根本没有,看上去非常通透。

     

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    这是怎么做到的呢?

    “观承.大家”使用了反重力悬挑技术。

    简单说来,一楼大厅两扇巨大的推拉门上方,都藏有梁。

    梁是从远端的墙体里伸出来的,属于钢筋混凝土结构,其钢含量比一般同类结构要高出30%乃至更多,梁的横截面一边30公分,另一边1米多,非常厚重结实。


    一楼楼顶的两根梁互相垂直,并且在上图“红叉”的位置相接。

    而在二楼楼顶、三楼楼顶的位置,有同样的梁。

    这6根梁之所以能保持稳定,并承受重压,是因为其彼此相连,并且和每一层环绕整个建筑的梁,形成了一个完整结构,如下图所示:

     

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    厅院一体化,只是“室内外一体化”中的一部分。不止是一楼的庭院之间。“观承.大家”别墅整个外墙都使用了大面积的玻璃,是一般项目平均比例的5.5倍。


    使用这么大面积的玻璃,有2个挑战,一个是结构,一个是保温。“观承.大家”的结构,比一般住宅更加坚固,而玻璃以及窗框,则是特制的,如下图所示。


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    上图中的窗框,是65系列的断桥铝。与一般铝材相比,其更加坚固,保温隔热性能更好,且更加美观。


    而窗框中的玻璃,则是“6+12Ar+6mm”双银LOW-E玻璃,也就是说,2面6mm厚的特制玻璃中间,夹着12mm厚的氩气。众所周知,气体的保温隔热能力是最好的。

    特制的窗框、特制的玻璃,加上特制的隔热条,让项目在拥有超大面积玻璃的情况下,仍然有很好的保温、隔音能力。

     

    “室内外一体化”的,不仅仅是地上的三层。“观承.大家”的地下室,也努力做到与自然亲密接触,比如:白天完全用自然光照明。

     

    北京的冬天,天黑的很早。明源君去观承那天是下午4点多,可在“观承.大家”的地下室里,光线却非常充足。

    这是为什么呢?因为“观承.大家”地下室的采光井很大。下图就是“观承.大家”主户型一楼的一部分,可以看到,采光井和庭院一样长,而且位于地下室的正中央,光线可以均匀照射到每一个角落。


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    如果你看过别的别墅项目,你会发现,他们的采光井没那么大,而且一般在地下室一侧。

    为什么呢?

    因为采光井一般要高于地面,以解决排水等问题。而一旦采光井高于地面,面积太大、又要在中间的话,会严重影响一楼的功能和美观。


    “观承.大家”之所以敢在中间位置做这么大的采光井,是因为他们的采光井是和地面齐平的,且与推拉门无缝结合。如下图所示:


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    而采光井能与地面齐平,且与推拉门无缝结合,是因为其做了如下图这样的特殊设计,来解决排水、衔接等诸多问题。

     

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    “室内外一体化”不仅仅是物理的,也是心理上的,而且时时刻刻都有体现。比如“观承.大家”的浴室上方,就设计了一个星空窗。如下图所示:


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    冬天的晚上,泡着热水澡,看着天上的星星,感受着宇宙的浩渺,是一件多么惬意的事情。

     


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    三个功能完整的舒适大厅

    满足全家所有的需求

     

    很多4房2厅、5房2厅的房子,厅其实是在同一空间。很多老别墅,往往也只有一楼一个大厅。

    如果只考虑一家人的集体活动、集体娱乐,这样的设计无疑是最好的。

    可对于很多置换客户来说,丈夫、妻子、孩子,乃至老人,因为越来越追求生活品质,其个性被充分挖掘。再加上其拥有不同的朋友圈。

    他们经常在同一时间,会有完全不同的需求。

     

    为了在任何时候,让每个人都能拥有自己的活动空间,可以自得其乐,也可以接待自己的朋友,而且不互相影响。“观承.大家”的别墅,设计了3个大厅,分别位于1楼、2楼、地下。

    请注意,明源君并不认为随便搞一个空间就可以叫大厅,“大厅“至少要满足以下2个条件:

     面积足够大,而且方正,可以供多人活动,而不觉得拥挤。

     自然采光充足,没有潮湿、寒冷等硬伤,让人心情舒畅,可以长时间活动。

     

    “观承.大家”别墅的3个大厅,是满足上述条件的。为了让3个大厅的面积最大化,“观承.大家”没有像某些别墅那样,设计华丽、非常占地方的艺术楼梯。

    “观承.大家”上下的楼梯、电梯,占地面积不大,而且集中在别墅的一个角落。下图是其一个主户型的一部分,交通核在右上角位置。


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    可以看出,该交通核总面积不过8.17平方左右。而且,因为交通核位于建筑边缘,大厅保持了完整的方正状态,利用率极高。


    下面,我们来看看3个大厅的布局分别是什么样子,又如何满足一个3口之间的个性化需求……

     

    下图是项目一个主户型的1楼。

     

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    上图中,庭院和餐厅、客厅之间的门可以完全打开,毫无阻隔,这一点明源君前面已经说过。我们可以看到,中西厨其实也在这个空间。其中厨房布局、设备,可以如下图所示:


     

    也就是说,如果女主人和一群闺蜜一起,在一楼大厅活动,那么不管是探讨厨艺、烘培,还是插花、品茶,空间、设备都是绝对足够的,不用跑上跑下去取任何东西了。

     

    而男主人,可以和一群事业伙伴一起,在地下大厅品着红酒,设计未来。地下大厅,是一个一层半的结构,其总高为7.8米,主要由一个大厅、一个车库、一个书房构成,大厅贯通整个7.8米的层高,书房则在车库的上方。


    下图中,左边是车库、大厅平面图,右边则为车库上方的半层书房。


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    下图左边是大厅的实景图,右边则是半层书房的实景图。大厅那面高达7米多的墙,安装一些设备,用来攀岩都没问题。


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    地下室也有和1、2、3层同样位置的交通核,不同的是,车库旁多了一个从大厅到书房的楼梯。下图为从地下大厅角度看书房、楼梯,以及通往车库的玄关的实景图。


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    地下大厅与车库直接相连,书房旁边则有卫生间,整个空间内有众多的收纳系统。所以,男主人的客人到来、离开;在地下大厅里饮酒、运动;从书房拿资料参考、写各种方案;乃至在高大的墙壁上攀岩;或者突然需要出差,整理行李离开……

    所有这些动作,都可以在这个空间完成,而不会影响一楼大厅的活动。即使男主人和客人狂欢到深夜,也不会影响家人。

     

    很多人可能会问,地下大厅会不会憋屈,或者潮湿、发霉?

    之前,明源君已经说了,因为中间有超大的采光井,所以地下室的采光问题不大。

    下面,明源君来说说,“观承.大家”的地下大厅,如何消灭潮湿、发霉的问题。

     

    常规的防水、防霉措施,因为施工技术差别,可能出现错漏。而即使工艺很好,开始效果不错,建筑材料老化后,也会逐渐出现问题,很难维修。


    “观承.大家”的地下大厅,则采用的是“电渗透智能防渗除湿”技术。

    这个技术通过埋设在混凝土结构内的阳极、埋设在混凝土结构外的阴极,形成电磁场,水分子在电磁场作用下,只能向外运动,而无法进入建筑结构内,从而使建筑长期处于干燥状态。其原理如下图所示:


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    这种技术耗电量很少,系统使用寿命长达30年。“观承.大家”所用的系统,则更是升级过的智能系统,它不用人工控制,而是自动防御性的,其启动原理如下图所示:


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    有了这套系统,“观承.大家”的地下大厅就永远不会潮湿,更不会发霉。

     

    说完了一楼大厅、地下大厅,下面来说说“观承.大家”的二楼大厅。

    女主人在一楼大厅和闺蜜聚会,男主人在地下大厅和生意伙伴畅想未来的时候,孩子可以和小伙伴们在二楼大厅游戏、做作业。


    下图是2楼的布局,2个卧室和交通核之间,围合了一个大厅。


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    二楼大厅虽然比一楼大厅、地下大厅小一些,但是也很方正,而且离孩子房间很近,打开门就变成了一个空间,孩子的玩具、书籍、作业,都很容易取到。和小伙伴在这个空间呆几个小时,会玩得很快乐。

     

    当然,有的家庭不止一家3口,也不是所有时候都有人来家里做客。这种情况下,3个大厅就可以派上别的用场。


    比如,如果是个3代同堂的家庭,爸爸是个艺术家。一个有雾霾的寒冷的白天,不宜出门。那么一家人的生活可能是这样的:


    妈妈和孩子在客厅里游戏、奔跑,看着院子里的花草,很温暖,又不会因为室内而憋闷;爸爸在地下室创作,各种东西铺了一地,不用担心有人来打扰,保持一个姿势太久了,就在跑步机上运动一会,或者去攀岩墙上挑战一下;爷爷奶奶睡好午觉,在2楼大厅看老电影,不担心有“代沟”别人不爱看……


    总之,有3个大厅以后,一家人的生活,可分可合,可以创出各种场景,就此拥有了无数的可能性。


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