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    5年之内,年入千亿租金的房企将出现!秒杀千亿销售

  • 时间:2019-11-30 09:19 编辑:艾振强 来源:明源地产研究院
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  • 摘要:临近年末,各房企在为业绩做最后冲刺的同时,也在开始做来年规划。对房企来来说,千亿是一个绕不开的话题。然而,明源君与部分房企老总交流的时候,他们却半开玩笑半认真地说,现在千亿销售额已经不算什么了,千亿租金收入才是真的牛!&n

    临近年末,各房企在为业绩做最后冲刺的同时,也在开始做来年规划。对房企来来说,千亿是一个绕不开的话题。然而,明源君与部分房企老总交流的时候,他们却半开玩笑半认真地说,现在千亿销售额已经不算什么了,千亿租金收入才是真的牛!

     

    现如今,微信、微博、抖音、快手等社交平台中,充斥着大量收租生活的剧情,引发人们的大量围观。对个人来说,收租可能是“没什么技术含量的活”,可是,对房企来说,想要通过收取租金获利,却是一件非常高难度的活。年入千亿租金,比年销售额万亿的难度还要高!

     

    单个企业销售规模过万亿,在未来一两年内就会实现,千亿租金比较难,但也会在5年左右的时间内实现,无非是谁实现的问题。届时,你家房企排名第几?



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    千亿租金收入企业

    未来5年就会出现

     

    11月13日晚间,华润置地公告称,前10月其投资物业实现租金收入约100.5亿元,同比增长30.1%,提前达成百亿租金收入目标。自此,华润置地成为继万达商业后第二家租金收入破百亿元的国内房企。

     

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    ▲来源:公司公告

     

    相比大多数房企,华润置地推进“租售并举”模式比较早,2005年就确立了“住宅开发+持有物业+增值服务”的差异化生意模式。

     

    年报显示,2008年,华润置地出租物业的营业额为9.67亿港币。2018年,华润置地的租金收入为95.2亿人民币,换算成港币约为110亿港币,10年增长11倍以上!

     

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    ▲来源:华润置地2008年年报

     

    当然,2008年距离进入持有物业经营领域的时间较短,基数还比较小。不过,从近年来的数据来看,其增长的势头也比较强劲。2014年,华润置地的租金收入50亿人民币出头,今年1-10月的租金收入已经破百,全年数据较2014年翻番毫无悬念。

     

    除了收入增加外,投资物业毛利率也不断走高——从2015年59.6%上升至2019年上半年的67.6%(开发物业的毛利率为30%-40%)。


    华润置地投资物业租金收入情况

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    ▲来源:企业年报、明源地产研究院

     

    中金公司预计,华润置地租金收入2020-2021年复合年增速将接近20%,今明两年租金收入都将贡献大约17%的核心净利润。鉴于华润置地手握大量持有物业土地储备,未来成长的确定性很强。

     

    当然,如果保持这样的增速,距离千亿还有比较长的距离。相比之下,万达的租金收入不仅体量更大,近年来的增速也更快,最近4年净增长200%!

     

    因此,今年1月12日王健林在大连万达集团2018年的年会上做报告时指出,再过几年,万达租金收入如达到千亿,单凭这一条,我们就能“任凭风浪起,稳坐钓鱼船”!

     

    根据万达商管披露的数据,其今年上半年营业收入为330.48亿元,同比下降36.19%,归属于母公司所有者的净利润为94.85亿元,同比下降34.94%。对此,不少人认为,万达商管的牛皮是不是要吹破了?!

     

    并非如此。万达商管营收及利润下滑,主要是销售物业收入下降所致(今年上半年万达商管物业销售约134.44亿元,同比下降61.81%),报告期内,万达商管的商业板块表现依然稳健,其中,投资物业租赁收入同比增长20.09%至171.82亿元,毛利为133.01亿元,同比增长14%;酒店运营业务收入7.3亿元,同比增长30.17%,毛利润约3.29亿元,同比增长66%!

     

    未来,如果万达商管的物业租赁收入继续保持20%左右的增速,那么只需5年左右,年租金收入就可以破千亿!


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     ▲数据来源:公司公告、明源地产研究院


     

     

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    租金规模想快速上百亿或千亿

    必须要同时具备几种能力才行

     

    除了万达商管、华润置地,红星美凯龙、保利、富力、龙湖、大悦城,凯德、嘉里、新鸿基等表现也不错(如下图所示,内地房企及外资企业中,租金收入都占运营收入较大比例,其中内地房企比例达78.7%,外资房企则为87.0%)。

     

    这些企业距离千亿尚远,但对此都有明确的规划。比如,2017中期业绩会上,中海地产董事局主席颜建国透露,希望2020年集团租金收入达到50亿港元,中长期则达到100亿港元;龙湖集团邵明晓也曾表示,2020年龙湖租金收入将达到60亿……

     

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    ▲2019年上半年内地房企运营收入排行榜,来源:CRIC


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    ▲2019年上半年外资房企运营收入排行榜,来源:CRIC

     

    未来,还会有新的入场者,以及黑马出现。假以时日,租金收入冲百亿,五百亿甚至一千亿的盛况,不会比现在销售额冲千亿的你追我赶逊色。

     

    过去40年你要是盖房子的你会发,下一个40年管房子的、维护房子的会发。但持有物业要积压大量资金,而现金流完全来自于租金,你的投资有无回报,主要看其建成后的运营,风险比做住宅要大得多。

     

    哪些企业能成功?明源君认为要具备以下几种能力:


    一、低成本的资金——能做下去的基础


    今年以来,已经有数家百强房企出现危机。此前,不少专家预测后续调控会放松。但银保监会官网发布的信息显示,最近央行党委书记、银保监会主席郭树清赴央行南昌中支和江西银保监局调研时指出,要进一步抑制房地产金融化、泡沫化,稳定房价、地价和预期……不难预见,未来还会有更多房企陷入危机。

     

    陷入危机是因为现金流枯竭。经营性物业,特别是自持经营,不仅投入大,而且回报周期特别长,因此很多房企都对此不太感冒。

     

    明源君注意到,目前租金收入靠前的房企,融资成本都很低。像新鸿基、太古这样的外资自不必多说;而华润置地、保利、中海等内地房企,则是国企央企,融资成本天然就低。由此有人认为,民企干不了或者很难干。

     

    明源君认为这其实其企业自身的一种战略选择。龙湖由于财务自律,融资成本就很低,而且也没太影响其冲销售规模。万达不仅做了,还做到了第一!

     

    其实投资物业做得好,反过来也会降低房企本身的融资成本。近2年,很多房企都觉得融资难、融资贵。怎么借到钱,特别是便宜的钱,成为一个难题。而富力累计融资近千亿,还比较便宜。

     

    此外,投资性物业做得好,对拿地也有很大帮助。以前是地方政府出让一块地,要求你必须配建商业,大家干得不情不愿,走的基本是散售的模式,后续经营堪忧。如今,随着核心区域的土地越卖越少,地方政府对持续的现金流和税收更加渴望,谁能做得好,拿地就占很大的优势。

     

    二、品牌输出能力——快速做大的法宝


    近几年,各大房企冲规模,除了拼命加杠杆(财务杠杆、经营杠杆等)外,还有合作开发的模式,最后一并表,销售额就上来了。

     

    对部分房企来说,这可以看成是一种品牌输出。用尽可能少的钱,做尽可能多的事——轻资产模式,是快速做大规模的有效方式。

     

    目前,将这一模式做到极致的是万达。万达历史上有多次转型,2000年,万达第二次转型,从单纯的住宅地产开发,向商业地产加住宅地产混合地产转型。2015年年终工作会议上王健林一声令下,万达加快第四次大转型:瘦身、转向轻资产、由房企转向综合性企业、决策系统改组。

     

    虽然以“售”养“租”的重资产模式会受制于房地产周期,但也还能发展。不过,这种模式需要考虑物业增值的问题,只能在一二线城市发展。一二线的土地价格也更高,每个项目需要投入的资金自然也就更大,扩张的速度会较慢。

     

    在2015年初,王健林已经预见到,到当年底,万达持有的物业面积就能做到世界第一。但王健林认为,对于有近14亿人口的中国消费市场来说,当时万达广场的规模还是太小,要扩大竞争优势,必须做得更大。通过轻资产模式,下沉三四线城市,可以快速做大规模。

     

    轻资产模式下,因为是纯投资不销售,不需关心房价(物业增值),只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。从财务上看,两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。

     

    目前,华润置地、大悦城、宝龙等,除了自持经营之外,也在进行轻资产扩张,以华润置地为例,其管理输出的购物中心项目已近30个。做轻资产的前提是有自持经营的经验,而且做出了品牌和名声,同时,输出之后不走样。

     

    除了规模扩张,做大利润,轻重资产结合,其实也是一种风控措施,比如,如果一个项目不错,可以轻资产优先管理,锁定优先购买权。


    三、培养合格人才——能走得远的关键


    前不久,某大举进军商业地产的房企,开出千万年薪挖人。高吗?对厉害的商业操盘手,千万并不高,因为商业一旦做好,就是一棵摇钱树,千万之外,必然还要给股权等激励,否则很难挖得到行业大咖。

     

    最终,该房企也没挖到合适的人选。因为这个领域的顶尖高手并不多。商业地产如此,写字楼等业态同样如此。

     

    规模快速扩张,人才队伍跟不上,是很容易掉链子的。大型的组织,必须要有造血功能,不能指望靠在市场上大量挖人。因此,培养人一定要趁早,因为一个企业内部的培养和造血功能要很多年才见效,我们招聘三年才见效一点点,五年才开始有点成绩看得到,八年才看得到人才体系的抓手产生作用。

     

    当然,组织的架构也很关键。很多房企,商业运营只是二级组织,只是地产开发的配角。目前不少企业已经意识到这个问题。

     

    比如,为加速商业地产的发展,2017年6月12日,华润置地将商业地产从开发事业部中分拆出来,成为一级组织机构。调整之后,华润置地商业地产事业部与开发事业部一样,采用总部-大区-项目三级管理架构,事业部下设6个业务部门和1个支持性部门。自此商业地产的发展逻辑便不再依附于地产开发。

     

     

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    哪些企业租金收入能破千亿?

    除了万达,还有不少挑战者

     

    华润置地租金收入达到百亿,有人说这在存量时代具有代表性意义,它的意义不亚于增量时代时万科销售过百亿、千亿的节点。

     

    明源君认为,这种说法一点不夸张。

     

    华润置地2019年至2021年三年商业地产扩张计划中,将商业开发提到与住宅开发同等地位上,目标是2021年底在营购物中心数量将达到81间,2021年后还有22间购物中心陆续开业。

     

    2017年业绩会上,唐勇表示:“华润置地已经在研究将华润商业拆分上市一事,试图释放华润商业的价值,但目前还没有时间表。”2019年8月底业绩会上,唐勇表示,“可能现在离这个时点越来越近了。”

     

    早在2014年,华润置地就透露过,其商业地产板块存在单独打包上市的可能,彼时市场预测如果将商业地产业务单独剥离上市,其市值将达到1000亿元!

     

    不难想象,如果将来某家房企的年租金收入达到千亿,其市值将接近万亿规模!

     

    那么,谁会是未来达到千亿租金规模的主?

     

    从目前的格局来看,万达最有希望先达到。

     

    然而,这并非必然,因为除了房企,还有不差钱的各路资本,正在大举进入。

     

    比如平安不动产,作为中国平安下属子公司,不差钱,目前其资产管理规模已超过3500亿元,并还在持续膨胀(目前华润置地投资物业资产账面总值为1402余亿元)。


    以长租公寓业务为例,平安不动产2017年开始布局,提出“重资产+中资产+轻资产”的发展模式。2018年,平安不动产先后在上海、广州、北京、南京等城市成功投资了多个长租公寓重资产项目,总房间数7000余间,重资产端的投入领先全国。未来10年平安不动产计划发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓,总资产管理规模将达到2000亿元!

     

    即便是房企阵营,同样不乏挑战者。比如印力集团,截至2018年4月,其管理资产项目遍布58个城市,在全国持有或管理的商业项目数量126个,管理面积1000万平方米,资产规模近800亿人民币。

     

    这个数据距离万达(截至2018年底,已在全国开业280座万达广场,累计持有物业面积3586万平方米)似乎尚远。不过,其扩张十分迅速。

     

    万科收购印力之前,印力累计投资的商业地产项目60个,管理面积约为430万平方米。这意味着,万科入主印力不到2年的时间,规模就扩张了一倍多。而这还远远没有结束,2018年去年4月9日,印力集团高级副总裁付凯在接受21世纪经济报道采访时提到,到2020年,印力的计划是商业管理面积达到2000万平方米!如果2020年之后,印力还保持如此扩张速度,甚至略慢一点,超越万达并非不可能。


    小结

    引用马云的一句话:梦想还是要有的,万一实现了呢!

     

    2001年万科将万佳百货72%的股权全部转让给大股东华润,从此万科进入了住宅时代。这一年,郁亮接替姚牧民成为万科的总经理。彼时,万科的年销售额为24亿。郁亮为万科制定了第一个“五年计划”,之后郁亮又推翻了自己的五年百亿的目标,提出了十年千亿的目标。

     

    当时,王石刚开始都认为郁亮的步子跨得太大,但2007年万科的销售业绩就超过了500亿元,2010年万科销售业绩达到1081亿元,成为全球最大的住宅销售公司。

     

    年收入千亿租金目标,看似很宏大,但其实并不遥远。



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